首湘缘

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　　仅用7个月时间，一座世界最高的天空之城就可以矗立在湖南长沙。远大这一令人瞠目的计划，吸引了众人关注。而这正是远大所希望的，它的“工业化建房”模式需要通过这一样板工程，吸纳更多的加盟商和地方政府加入。

　　至少在一年前，远大科技集团将在湖南长沙建世界第一高楼的消息已经传出。但当远大2013年7月20日正式在官网介绍“天空城市”时，其宏大的设想仍然让人吃惊。

　　总高838米，208层，面积将超过100万平方米，可容纳3万人，耗费20万吨钢材，为世界第一高楼(比目前世界最高的迪拜塔还高10米)；仅用7个月即可建成——先是2万名工人花4个月时间在工厂制造，然后3000名工人花3个月时间在现场安装；成本则是同类建筑的一半，但仍需要投资约90亿元。

　　外界的质疑随之而来，焦点在于，远大的技术能力、资金实力能否支撑“天空城市”的建设和运营？甚至有报道称，当地主管部门已经叫停了这一未报批的项目。

　　2013年7月31日，远大科技集团董事长兼总裁张跃，在远大官网发布《天空城市正能量》(下称《正能量》)一文，反驳外界对“世界第一高楼”的质疑，并声称“天空城市，从未被叫停”。

　　张跃在2012年福布斯中国富豪榜上以54.18亿元人民币的身家排名32位。这位54岁的湖南人，在1980年代从出售锅炉图纸起家，直到打造出远大这家全球最大的直燃式空调生产企业。张跃性格张扬，曾是国内第一个购买私人飞机、第一个获得直升机驾驶牌照的企业家。

　　自2009年开始，远大全资子公司远大可建科技有限公司为其开创了另一个发展方向——研发可持续建筑技术。而“天空城市”则是远大可建最新的一个预建项目。

　　事实上，张跃没有说谎，“第一高楼”仍在技术审查阶段，甚至正式开建的时间都无法确定，叫停一词自然无从说起。唯一确定的是，2012年6月5日，远大可建与长沙望城区政府签订了一份建“天空城市”的战略协议。

　　“天空城市”的出现并非偶然。在过去几年中，中国的摩天大楼热潮正愈演愈烈。如果按照“152米”这个美国标准来统计，中国在建的摩天大楼就有两百多座，相当于美国在过去一百多年建成的总数，而未来5年将会落成800座。  “除了火葬场什么都有”

　　2013年8月1日，湖南长沙市望城区滨水新城的工地上，立着一块小小的“天空城市”项目奠基石，周围停了四辆挖土机和一辆推土机。工地上只有几个工人在修路。被征用的土地上插着绿色旗子，长满野草。

　　“现在只是三通一平，地基都未开挖。”望城区一位官员对南方周末记者说。

　　远大可建宣称，“天空城市”是一个集住职学医购娱一体的“融合社区”，特征是“除了火葬场什么都有”。这一项目能够减少城市对道路和汽车的依赖，减少交通拥堵，是对“分隔社区”的一场革命。

　　按照规划，“天空城市”这座摩天楼将建造五千多座住宅，可容纳1.74万人，同时还将建造1座可容纳1000人的酒店、1所医院、5所学校以及大量办公室，总容量将达到3.1万人。

　　这不是远大可建第一个项目。2010年，它曾经24小时建成上海世博会“远大馆”，占地2000平方米，高六层。随后又在其总部所在地——湖南湘阴县，仅用了360小时建成高30层的T30A塔式酒店。

　　天空城市投资有限公司副总经理曾跃告诉南方周末记者，“天空城市”的构想在上海世博会期间就有了。当时想建六百多米高的楼，但时间和技术不允许，所以放弃了。

　　2011年，远大自行研发的30层(100米以下)可持续建筑通过了中国建筑科学研究院的抗震实验。参与评审的中国建筑科学研究院研究员王明贵告诉南方周末记者，当时专家组给远大自行研发的这套体系定了三条结论：只能用于100米以下建筑；按国家行政程序走；必须符合国家政策。

　　这意味着100米以下的技术体系无法承担“天空城市”的建设。王明贵称，远大可建委托中国电子工程设计院设计，该院没有采纳远大的体系，重新设计了一套体系。

　　远大100米以下建筑体系是钢框架-斜支撑结构。曾跃透露，天空城市的体系是重新设计的。设计院邀请了包括迪拜塔设计师等多位专家完成，采用类似纽约帝国大厦的束筒结构。

　　“天空城市从立项开始就接受超限高层审查委员会组织审查。2013年1月18日，我们得到专家组结论，体系可行。”曾跃解释，超限高层审查有两个阶段，一是理论上可不可行，二是如何具体实现。这个项目第一步走完了，第二步走了98%。还要补充一些数据给专家组，例如柱子多粗、建筑参数等细节。落实专家组修改意见便可以了。

　　超限高层审查委员会是由住建部聘请的专家组成，专门针对超过现有技术标准的建筑做评估。

　　张跃在《正能量》一文中称，自从2010年宣布天空城市计划以来，远大已与国内外专家合作做了数百项试验，光风洞就与国内外3家实验室做了4次。天空城市几十万吨钢材来自世界钢铁技术头号王国卢森堡。“昂贵的价格、关税加上庞大的运费，不重视安全会如此做？”

　拿别人的钱来建

　　远大公布的天空城市预算是90亿元。这在外界看来“只能建一个壳。供水、电、装修都无法做”。多位受访房地产人士称，远大这一项目是一次赌博。

　　如果把天空城市看做一场赌局，远大显然不会独自赴局。一名天空城市相关负责人对南方周末记者透露，远大特意成立了天空城市投资有限公司来运作该项目。工商资料显示，天空城市投资有限公司注册资本2亿元。

　　“远大希望有一家干净的公司来投资，引资以及商业运作。”上述相关负责人称，可能做完这个项目后，投资公司法人都变了。

　　远大成立投资公司，就像在项目与远大之间设立了一个防火墙。“远大不会拿钱出来做这个楼，加盟商跟这个楼也没关系。这是独立项目，要从外面找投资人。”

　　据上述相关负责人透露，天空城市目前有三个融资方式：风投、合伙人投资、银行贷款。“远大很保守，不会冒险。银行贷款可能占比不大，因为利息高。主要是考虑合伙人投资。”

　　在远大公布90亿预算后，一些意向合伙人提出异议。他们认为报价太低，楼房要是卖到300亿，显得太暴利，从税收和社会影响上都不太好。

　　来自外省的投资人王文是远大可建的加盟商，也参与了天空城市项目。他告诉南方周末记者，在其参加远大内部启动仪式时，最初公布的天空城市预算只有四十多亿。到现在，材料上涨、设计改变等费用，预算应该在五十多亿。“例如，迪拜塔的设计师要求每平方米钢材使用量从100公斤增加到180公斤。”

　　但远大可建标准策划部部长谭永强在接受南方周末记者采访时，否认了预算只要五十多亿的说法，他称远大公布的预算是真实的。

　　王文称，天空城市造价成本较低。50%面积以当地市场价(大约每平方米五六千元)卖，可能赚得不多，赚钱的主要在于高层。远大的目标不是靠这栋楼赚多少钱，而是通过这栋样板楼打开更大的市场。

　　天空城市潜在的风险还在于如何经营。该负责人坦陈，目前还没想好如何经营这栋楼。投资者最关注的也是资金回收方式。“是通过这栋楼收回还是长期回收？这栋楼是一个实验。我们希望以长期合作的方式来收回资金。”他说。

　　他们曾找了一些著名咨询公司做市场调查，调查结果显示，定价是关键。当问到会否购买此楼时，多数受访民众称不了解这个楼，不好回答。“因此，我们决定快点把楼书做出来，增加民众了解。”

　远大的“局”

　　天空城市几经选址，最终落户于望城。望城北连洞庭，南毗岳麓，2011年完成撤县设区，成为长沙市一个区。

　　望城区滨水新城管理委员会主任佘浩宇对南方周末记者表示，天空城市和望城绿色发展战略相吻合，所以在众多地址中选择了望城。

　　“竞争者中不乏全国省会城市和著名旅游城市，远大考虑地方关系，最终还是婉拒。”一位知情人称。

　　远大花四亿多元拿下的这个地块，位于大泽湖片区。此处原来规划是湿地，目前长沙市政府批复是城市公园。

　　望城区一名官员称，远大选择这里，亦有成本考虑。此处距离长沙市政府仅10公里。望城区土地均价在170万元/亩，但容积率(容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率)只有2点多。远大虽然是均价三百多万/亩拿地，但土地容积率超高，达到12.7。看似价高，实则非常便宜。天空城市建好后，销售也可主打休闲度假的招牌。

　　另一个因素是，“土地拍卖时，因为地块位置较偏，容积率高，开发强度大。一般单位没底，所以当时只有远大敢摘牌。”他说。

　　天空城市就像一个场，吸引了各方力量。上述天空城市相关负责人介绍，中建五局是其合作方，他们无论如何要拿下这个“天下第一”项目。因为总部在这，不可能让别的施工单位抢走这块肉。“一些单位亏本都要参加到项目中来，毕竟是世界第一。”

　　“项目买地105万平方米，占地却只有44万平方米。旁边都是绿地。哪个房产项目能做到？”项目一传开来，就有朋友打电话给佘浩宇，要买天空城市的房子。他对此非常满意，“既能提升地方形象，也能带来招商引资的动力”。

　　地方兴致勃勃，而相关部门的态度却非常微妙。长沙市住房和城乡建设委员会一名知情人告诉南方周末记者，天空城市采用的是全新技术，建设部都没有审核标准。项目起码要省里报部里批准，会非常谨慎，“一句话，出了事谁负责？”

　　湖南省住房和城乡建设厅一名官员则坦陈，天空城市还在前期技术审核阶段，离行政审批还远着。“据我了解，技术审查都是刚刚起步。先确定技术能不能搞，再谈行政审批。程序半年内都不一定走得下来。”

　　远大要过两道坎，一道是技术，另一道就是行政审批，“省里收到设计方案后，再做论证。整个过程，可能一两年都搞不完”。

　　天空城市超限高层审查委员会一位专家对南方周末记者称，“超限审查已经进行了八个多月，远大目前还没能通过。还有很多问题没有解决。例如结构、技术等方面没达标。”

　　投资人王文对审查并不乐观。“我对张跃说过，实在不行就建到国外去。国外有些城市已经下了单。张说这个要看缘分。”

扩张狂想

　　王文2012年在网上看到远大15天建T30A塔式酒店的视频，按其多年做装修工程的经验，他认为“这是违背建筑常识的，不可能”。强烈的好奇心驱使他来到远大，参观之后，颠覆了他对建筑的认识。王决定与远大合作，“当时下了很大决心，因为要投不少钱”。

　　天空城市只是一个引子，背后是准备推向市场的远大可建技术及理念。

　　远大可建标准策划部部长谭永强介绍，远大可建正在打造产业化联盟。分为两类，一是紧密层，指加盟商。加盟费在2亿到4亿之间。远大可建提供技术，加盟商所做的每平方米可建项目，远大可建收100元费用；二是合作层。包括门窗、地板等七百多家厂家。签订长期合作关系，打造产业链。

　　加盟两年后，王文感觉远大可建的市场推广几乎没有。“张跃不重视这个，说做好自己的事情就行。天空城市是为了市场推广。远大布局多年，今年才开始推广了。”

　　据远大官网介绍，至2013年，远大可建已在国内建立6家省级加盟公司，其运作模式及设计规模完全复制可建总厂，技术全部来自可建总厂。

　　可建的目标是，每年发展5-10家加盟公司，最终达到中国50家，国外100家，占有全球30%建筑市场。至2013年，可建总厂及加盟公司已在湖南、上海、山西以及墨西哥等地建成三十余幢可建项目。

　　王文称，2013年各地加盟商工厂陆续完成，已经可以投入生产，此时需要一个项目来推广可建技术。世界第一高楼自然当仁不让。

　　在国内，推行“工业化建房”技术的公司，以远大和万科为代表。中国建筑科学研究院研究员王明贵对南方周末记者称，万科采用的是混凝土结构，远大是钢结构。万科面临的困境是主体结构还无法装配，例如主体梁柱，只是一些配件实现了装配，工厂化程度不高。而远大的体系和技术水平目前不适合住宅，他们定位在公共建筑领域。这种建筑成本更高，地方政府也愿意做，出政绩。

　　双方面临一个共同的问题是成本。多名受访业内人士称，无论是万科还是远大，都受制于成本。万科要推精装修房，原因也是从成本考虑。用工厂化建房方式做毛坯，与传统方式比较，没有成本优势。

　　远大可建标准策划部部长谭永强称，远大可建关键是内部各种节能体系。如果只做一个钢架子，没法卖，成本太高。装配节能体系后，从整栋楼的成本来看，是要低于传统建房成本的。

　　“建筑主体的工业化和产业化，首先是楼本身，其次是内装修、管线设计。万科的住宅产业化主要是外墙生产。国际上住宅产业化重头戏则是内装修、管线设计这块。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫介绍，远大可建是支起一个钢架子，但是内装修、管线设计方面，目前国内也没有配套的产业链，国内生产系统、产业化程度很不成型。

　　“远大可建曾计划一步步增加建筑高度，但张跃性格比较大胆，想到了就做，突然决定做个世界第一高楼，却没料到引发如此大的质疑。现在看来，远大可能改变战略，会先建一栋97层高的楼，做给质疑者看看。”王文说。

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　　住宅产业化的历史

　　所谓住宅产业化，指的是在工厂生产住宅所需部件模块，然后运送到工地进行住宅搭建，通过这种工业化生产方式，提高住宅生产效率和质量，降低成本，降低物耗、能耗。

　　德国：早在1910年，德国著名的建筑师沃尔特·格罗皮厄斯就提出了“住宅产业化”的概念。此后，世界各国便兴起了对住宅产业化的研究和实践。

　　美国：大概在1930年前后，美国工业化住宅起初是作为车房的一个分支业务而存在的，当时主要是为选择移动生活方式的人提供一个住所。为了摆脱“低等”、“廉价”形象，建筑学家们在结构上对房屋做了改观，钢结构住宅出现。

　　到了1950年代，二战结束，由于住房紧缺，部分人将车房变为永久性的住宅，并且努力提高这种住宅的质量。1976年，美国住房和城市发展部颁布了工厂预制住宅施工和安全标准(HUD-Code)，工业化住宅生产实现有法可依，向标准化迈进。上世纪六七十年代以后，美国高层钢结构住宅基本达到了标准化、通用化；独户式木结构住宅、钢结构住宅在工厂里生产，在施工现场组装；用于室内外装修的材料和设备、设施种类丰富，用户可以从超市里买到各种建材，非专业的消费者可以按照说明书自己组装房屋。

　　1990年代，随着美国产业结构调整，大型工业化住宅公司进一步成长，同时一些金融巨头也进入工业化住宅市场。

　　法国：住宅产业化兴起是源于二战之后的“房荒”。1949年，法国重建和规划部长委托琼·普鲁维设计出一种新型的大批量生产的住宅。法国住宅产业化的推广方法之一是钢结构住宅产业化。琼·普鲁维所设计的住宅中就有很多适合产业化生产的钢结构住宅。此后的五六十年代，法国利用预制板和工具式模板进行了大规模的工业化住宅建设。这一时期被称为“数量期”。

　　由于住宅产业化产生初期住宅的选址、设计、质量、周边设施等诸多方面都存在缺陷，到1970年代，这些问题都随着人们对住房要求提高而暴露出来，法国政府不得不花费大量人力、物力进行改造建设。法国开始以追求质量为基本要求的发展模式，逐步推广样板住宅。现在样板住宅仍是法国住宅工业化的主流。

　　日本：1950年代，与住宅建设相关的钢铁、木材、水泥等大型工业企业预测，其行业在十余年后将步入衰退期，而国内住宅需求会保持稳定持续的增长。为此，各大企业推动日本通产省和建设省制定了“住宅生产工业化促进补贴制度”和“住宅体系生产技术开发补助金制度”，并通过金融机构对开发生产住宅新部品提供低息贷款。这些举措刺激了日本工业化住宅大量产生。

　　1973年到1985年，日本政府大力帮助民间的开发商把技术实力提升起来，大量研究PC(预制装配式混凝土构件)工法，并且结合住宅的管线、设备，在内部开发如整体浴室、厨房等，推动住宅产业化和工业化。这一时期，日本工业化住宅占竣工住宅总数的10%。